Tout savoir sur la loi Monuments Historiques
Principe de la loi Monuments Historiques 2024
La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
L'investissement en loi Monuments Historiques 2024 consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2024 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.
De plus, après avoir conclu une convention avec l'Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.
Les investissements en loi Monuments Historiques 2024 concernent les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l'immobilier en centre-ville tout en réduisant efficacement leur imposition.
À qui s'adresse la loi Monuments historiques 2024 ?
La loi Monuments Historiques s’adresse à l’ensemble des contribuables domiciliés fiscalement en France. Les personnes souhaitant bénéficier de la loi doivent acquérir ou être propriétaires d’un Bien Classé, Inscrit ou Agréé par les Affaires culturelles. Les travaux de restaurations qu’ils feront réaliser permettent un avantage fiscal. La loi Monuments Historique profite tout particulièrement aux contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition les plus hautes, qui ont un attrait pour les vieilles pierres et qui souhaitent se lancer dans un projet de rénovation.
Les logements concernés par la loi Monuments Historiques 2024
Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques 2024 sont :
- les immeubles classés Monuments Historiques ;
- les immeubles inscrits à I 'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l'immeuble soit visible de la voie publique) ;
- les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public.
Sont réputés ouverts à la visite, les immeubles que le public est admis à visiter au moins :
soit 50 jours par an, dont 25 jours fériés, au cours des mois d'avril à septembre inclus,
soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
Cette durée minimale d'ouverture au public peut être réduite, dans la limite de 10 jours par année civile, du nombre de jours au cours desquels l'immeuble fait l'objet, entre le 1er septembre de l'année précédente et le 31 août suivant, de visites de groupes d'enfants, d'élèves (primaire ou secondaire) ou d'étudiants, dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d'enseignement (publics ou privés sous contrat d'association avec l'Etat) ou des structures d'accueil collectif à caractère éducatif. Les visites doivent comprendre chacune au moins 20 participants.
En revanche, les immeubles construits sur les sites classés ne sont pas éligibles à la défiscalisation sur les Monuments Historiques, à moins, bien entendu, que ces immeubles ne soient en même temps des Monuments Historiques.
Exemples d'investissement en loi Monuments Historiques 2024
Simulation n°1
Investissement
de
160 000 €
Foncier : 60 000 €
Travaux : 100 000 € sur 1 an
Taux d'imposition à 41%
et Travaux réalisés sur 1 année
La réduction est de 41 000 € sur 1 an
Taux d'imposition à 30%
et Travaux réalisés sur 1 année
La réduction est de 30 000 € sur 1 an
Simulation n°2
Investissement
de
160 000 €
Foncier : 60 000 €
Travaux : 100 000 € sur 2 ans
Taux d'imposition à 41%
et Travaux réalisés sur 2 années
La réduction est de 20 500 €/an
Taux d'imposition à 30%
et Travaux réalisés sur 2 années
La réduction est de 15 000 €/an
Simulation n°3
Investissement
de
200 000 €
Foncier : 100 000 €
Travaux : 100 000 €
Taux d'imposition à 41%
et Travaux réalisés sur 2 années
La réduction est de 20 500 €/an
Taux d'imposition à 30%
et Travaux réalisés sur 2 années
La réduction est de 15 000 €/an
Quels sont les avantages fiscaux générés par la défiscalisation Monuments Historiques 2024 ?
- La loi Monument Historique permet d’imputer le montant des travaux de rénovation effectué sur son bien immobilier de ses revenus fonciers et de ses revenus d’activité professionnelle, sans aucune limite. L’excédent est reportable sur 6 années consécutive.
- L’assiette imposable du contribuable est donc diminuée du montant des travaux dépensé dans l’année.
- La défiscalisation obtenue par la loi Monument Historique 2024 ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
La possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux.
Les revenus de la location d'un Monuments Historiques 2024 sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.
Les personnes ayant investi dans des Monuments Historiques peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux. Sous certaines conditions :
- les charges foncières et déficits fonciers s'imputent sans limite sur le revenu global,
- les primes d'assurance peuvent être déduites pour leur montant réel,
- les frais de promotion et de publicité peuvent être déduits pour leur montant réel,
- de même que les dépenses d'acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.
Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles.
Le régime fiscal diffère selon ces trois cas de figures.
1. L'investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette
Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global. Il s'agit notamment des cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d'une éventuelle subvention de l'Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu'il décide lui-même d'effectuer) de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d'être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction est ainsi égale à 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ; 50 % dans le cas contraire.
2. L'investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes
La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun, après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire.
3. L'investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.
En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture soit égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.
Défiscalisation Monuments Historiques 2024 déplafonnée
La loi de défiscalisation Monuments Historiques 2024 est désormais la seule loi, hormis le cas des immeubles Malraux encore régis par l'ancien régime de défiscalisation Malraux, qui permette de déduire sans plafond du revenu global de l'investisseur, les travaux de restauration du bien immobilier et les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition.
Défiscalisation Monuments Historiques 2024 et droit de succession
Les immeubles classés ou inscrits sont exonérés de droits de donation et de succession sous la condition d’une convention passée entre les héritiers, donataires ou légataires avec les ministères de la culture et des finances.
La convention d'exonération de droits de succession Monuments Historiques, engage-les ayants droits à respecter certaines conditions :
- Conserver les éléments du décor figurant dans la convention
- Respecter les modalités d'entretien du bien
- Ouvrir les lieux au public au minimum cent jours par an (dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus) dont quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre.
Monuments Historiques 2024 en rénovation - Recettes publicitaires
Pour aider au financement des travaux de restauration des Monuments Historiques, la loi de finances pour 2007 a introduit une dérogation au principe d'interdiction de toute publicité à proximité des Monuments Historiques et des zones protégées à condition que les recettes tirées de cet affichage publicitaire soient obligatoirement affectées au financement des travaux.
Ainsi, depuis le 1er octobre 2007, les propriétaires de Monuments Historiques peuvent, sur autorisation administrative, utiliser les bâches d'échafaudage installées lors de la réalisation de travaux de restauration comme espaces publicitaires.
Le fait que ces recettes soient obligatoirement affectées au financement de ces travaux ne remet pas en cause la déductibilité de ces derniers. Ces travaux sont déductibles des revenus fonciers imposables à l'impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun.
Les recettes perçues par les propriétaires de Monuments Historiques 2024 au titre de l'utilisation des espaces publicitaires constitués des bâches d'échafaudage sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les conditions de la loi Monuments Historiques 2024
L'immeuble doit être inscrit ou classé Monuments Historiques 2024.
A compter de l'imposition des revenus perçus en 2009, le bénéfice du régime est subordonné à :
- l'engagement de conserver la propriété de l'immeuble concerné pendant une période d'au moins 15 années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009 ;
- la détention directe de l'immeuble, sauf s'il est détenu par l'intermédiaire d'une société civile non soumise à l'IS ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture ou dont les associés sont membres d'une même famille ou par une société constituée à l'initiative de collectivités publiques sous certaines conditions particulières ;
Il n'est plus possible de diviser un immeuble en loi Monuments Historiques 2024, sauf si la division a fait l'objet d'un agrément du ministère du budget, après avis du ministère de la culture. De ce fait, les biens disponibles divisés en appartements se trouvent considérablement raréfiés.
Le bien immobilier Monuments Historiques 2024 classé MH, ou inscrit à l'ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture. Le propriétaire doit être à l'initiative des études architecturales, des travaux et des démarches administratives d'un investissement Monuments Historiques 2024. L'administration admet cependant que mandat soit donné à un professionnel. Ce mandat doit être confié avant que le professionnel n'ait entrepris la moindre démarche. S'il y a plusieurs investisseurs, ils doivent adhérer à une ASL (Association Syndicale Libre).
Le Permis de Construire est soumis à l'accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui en réfère à l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) départemental et l'Architecte en Chef des Monuments Historiques 2024 (ACMH) régional. A l'issue du paiement des travaux, le bien doit être conservé à la location 3 ans, non meublé.
Art. 13 bis . Lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit, il ne peut faire l'objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d'aucune construction nouvelle, d'aucune démolition, d'aucun déboisement, d'aucune transformation ou modification de nature à en affecter l'aspect sans une autorisation préalable.
Le permis de construire délivré en vertu des lois et règlements sur l'alignement et sur les plans communaux et régionaux d'aménagement et d'urbanisme tient lieu de l'autorisation prévue à l'alinéa précédent s'il est revêtu du visa de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).
L'accord de l'ABF est réputé donné faute de réponse dans le délai d'un mois suivant la transmission de la demande de permis de construire par l'autorité chargée de son instruction, sauf si l'ABF fait connaître dans ce délai, par une décision motivée, à cette autorité, son intention d'utiliser un délai plus long qui ne peut, en tout état de cause, excéder quatre mois.
Est considéré comme étant situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou proposé pour le classement, tout autre immeuble, nu ou bâti, visible du premier ou visible en même temps que lui, et compris dans un périmètre n'excédant pas 500 mètres.
Jusqu'à l'imposition des revenus perçus en 2008, le régime dérogatoire applicable aux Monuments Historiques était ouvert largement aux propriétaires de monuments classés ou assimilés.
Depuis l'imposition des revenus perçus en 2009, la loi soumet le bénéfice du régime à une condition de détention de l'immeuble et exclut certaines opérations du dispositif.
Engagement de conserver la propriété de l'immeuble concerné pendant une période d'au moins 15 années.
Nécessité de détenir le bien en direct ou en SCI non soumise à l’IS et affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables ou en SCI familiale
La restauration d’un bien et d’un ensemble immobilier éligible à la loi Monument Historique doit se faire sous l’égide d’un Architecte du Patrimoine. En vue d’engager les travaux de rénovation, il est nécessaire de demander préalablement des autorisations administratives et d’urbanisme, validée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et le Conservateur des Monuments Historiques. Ils veillent au respect de leur prescriptions pendant la rénovation de l’immeuble.
Les travaux doivent être initiés par le ou les propriétaires.
Obligations des propriétaires en loi Monuments Historiques 2024
A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture.
Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs.
Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.
La loi de finances de 2009 (article 156 bis du CGI) rajoute la condition de conserver le bien pendant 15 ans à partir de l'acquisition, y compris les biens acquis avant le 1er janvier 2009
Un peu d'histoire
La France compte parmis les pays possèdant l'un des patrimoines architecturaux les plus importants et les plus anciens. Ainsi, afin de préserver ce patrimoine unique, le gouvernement français a mis en place un dispositif fiscal inscitant les contribuables français à investir dans les immeubles classés Monuments Historiques 2024. C'est ainsi que la loi Monuments Historiques 2024 à vu le jour le pour la première fois, le 31 décembre 1913. Ayant subi de nombreuses modifications, plus de 20, la défiscalisation Monuments Historiques 2024 participe encore aujourd'hui à la conservation et la réstauration du patrimoine architectural français.
